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皇冠代理:房住不炒的大环境

时间:2021/2/20 14:30:46   作者:   来源:   阅读:0   评论:0
内容摘要:5月22日,十三届全国人大三次会议正式开幕。今年的政府工作报告重申,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。房地产调控基调维持不变,在“房住不炒”的大环境下,境内融资渠道收窄、融资成本抬升,小房企面临的资金问题被放大,赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一。据不完全统计,自2...
5月22日,十三届全国人大三次会议正式开幕。今年的政府工作报告重申,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。

房地产调控基调维持不变,在“房住不炒”的大环境下,境内融资渠道收窄、融资成本抬升,小房企面临的资金问题被放大,赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一。

据不完全统计,自2018年以来,成功上市的房企已达13家,其中,2018年和2019年成功上市的房企数量持平,分别为6家,2020年前4月成功上市1家。截至目前,已在港交所递交招股书的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等11家;在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多。

近几年,小房企负债率不断攀升、缺钱缺地的趋势越发明显。一名业内人士指出,小房企的生存状态映射了当前行业融资难、规模小的企业融资成本趋高,行业整体利润下滑,不求规模发展实际上很难生存的状态。过去一年,多家小房企首次递表均显示失效,就是因为负债高、短期偿债压力大。这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于:拓宽融资渠道,维持资金链保证生存,此外,成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助,上市之后提升国际评级,便可以发海外债。

结合近期土地市场一轮拿地热潮来看,综合同策咨询研究院首席分析师张宏伟、上海中原市场分析师卢文曦等人的看法,小房企拿地积极性大增,大房企反而有所放缓。在这样背景下,小房企的资金压力更容易被放大。

此外,有房企人士对21世纪经济报道表示,下半年房企获取预售证数量会增加,加重了市场供应;与之相反的是,市场去化压力并没有有效途径释放,这样下来,今年内房企的存货压力自然随之上涨。

截至2020年5月底,在港交所等待IPO的房企约有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产等11家,还有安徽的文一地产也传出要赴港上市。

其中,三巽集团、海伦堡、奥山控股、万创国际、港龙地产等此前在首次递交招股书时被拒,现在是二次出发。

张宏伟指出,赴港上市有几项很重要的核心指标,近三年企业盈利能力及负债率,主线业务的盈利要符合最低盈利要求,如果核心指标达不到要求,可能会被打回重新申报,企业在重新提交的过程中,需要对土地及负债进行优化。

从招股书披露的信息可见,这几家小房企存在负债高、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点。

以起家于安徽的三巽集团为例,该公司号称 “2019年实现销售规模300亿,5年内实现千亿目标”,并在2019年底挖来正荣总裁王本龙。然而,有第三方平台统计出,三巽2019年销售额比2018年的100多亿反而下降。

根据招股书披露,三年间,三巽的债务大增:从2016年负债2.29亿元,到截至2019年6月底,负债14.2亿元。此外,三年持续经营性现金流为负,融资成本长年处于10%以上高位。知情人士透露,三巽融资中信托借款占比高企。

再比如奥山控股,在其第一次公开披露的招股书中,负债率超过800%。同样首次IPO失效的港龙地产,也有同样的高负债问题:2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日,港龙地产资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%,3年多时间,负债率上升了2倍多。借款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元、51.76亿元,3年多时间借款总额增长超16倍。

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